海外购房的这几个大坑必须要知道

近年来海外置业的门槛逐渐降低，使得适应人群从金字塔顶端向下发展。在海外置业的人群中，不少购房者为了移民、求学、投资等多方面需求的驱动，他们希望用海外的一套房产作为自己达到目的的敲门砖。但很多移民大国都有动不动就调整移民政策和门槛的习惯，加上对当地房地产市场的不了解，很多海外购房者陷入困境。

根据《2017中国高净值客户海外置业展望》指出，有接近一半的中国高净值人群将海外房地产投资作为最主要的目标。不过，海外置业真的像多数广告中宣传的那样轻松简单、安全可靠吗？北京晨报记者通过调查走访，揭露海外置业的多个陷阱，给您提个醒。

事例购房为绿卡成一场空

记者在采访中发现，在海外置业的人群中，不少购房者是受到移民需求所驱动，他们希望购买房产以后则能获得外国居留的资格，也就是所谓的“绿卡”。在房产及移民中介的渲染下，很多购房者认为这一政策在国外同样适用。但事实上，基本上所有西方的发达国家，如美国、澳洲、加拿大、英国等都不存在买房移民的政策。南欧部分国家如希腊、西班牙、葡萄牙等，为缓解经济低迷状况，推出了吸引海外投资的移民政策。但此类项目移民也有一定的门槛要求，并不只是简单的买了房子就能马上移民，因此买家在买房前一定要先了解清楚当地的移民政策。

今年已经40岁的李女士是一家银行的客户经理。单身且小有积蓄的她，想通过在海外购买房屋进行投资。经过朋友的介绍，她认识了朋友拥有澳洲国籍的男友。经过初步的申请，她没有通过澳洲外国投资审批委员会认可，所以原本看好的房产只能由有澳洲身份的人购买。此时，朋友的男友王某成为了最合适的人选。经过朋友的建议，王某先买下李女士看好的房屋，之后私下找了个过户师转名给了她。

“因为是朋友的关系，我一直非常信任他们操作这件事。在买房的整个过程中，我一直在国内，甚至没有出国去看过房子。”就这样，正因为这种朋友关系，李女士在对房子的细节几乎一无所知的情况下，就在墨尔本买了两个楼花。

她告诉记者，“我原本是想买两套，借此拿到澳洲永久居民身份，之后自留一套再卖一套出去。可是，当我和专业的朋友咨询之后，发现这个想法根本行不通。现在买完房子，我也根本拿不到永久居民身份。”李女士向记者介绍说，自己在海外买房，完全是听信了朋友、朋友的朋友介绍，轻信了可以拿到永久居住身份。

在了解情况之后，她决定将两套房子卖掉。可是，在她接下来进行卖房操作的时候，却发现房子成了烫手山芋，根本卖不掉。在朋友和男朋友王某分手后回国，李女士在澳洲找不到一个平台帮她做售后事宜，“再加上我的英文只是皮毛，根本无法沟通买卖房屋的事宜”。在房子空置了半年之后，越来越不值钱。“根本没有人进行打理，房子甚至成了鬼屋，更加卖不出去了。现在像是废品一样扔在那里。”李女士称，自己后悔不已，觉得海外买房的决定实在是草率。

不仅如此，今年已经51岁的丁先生为了能够取得西班牙的“绿卡”，通过一家中介公司进行海外购房。他说，中介公司答应他，只要在西班牙成功买房就能够顺利拿到绿卡。在“忽悠”下，他花500多万元人民币，在西班牙购买了一套房产。买了房子后，他自认为可以踏踏实实地等着加入西班牙国籍，“一只脚踏入欧洲”。“当时我很开心，以为以后孩子在国外读书的选择更多了”。但很快他就发现并非如此。“置业机构告诉我，要想拿到永久居留权或者入籍，一定要在当地居住，永久居留要连续5年每，年住满半年，而入籍要连续住满10年”。这对丁先生来说根本做不到。“我需要在中国赚钱，我在国外没有任何朋友，英文也很一般，根本没有办法谋生”。

中介低买高卖赚取额外费用

在海外买房涉及很多杂费，不过，有的房产中介会刻意向客户隐去这些费用不说，给客户造成房子很便宜的印象。此外，美国当地政府征收的税务服务费、贷款税等加起来又是两三千美元。有统计称，在美国买房，购房者需缴纳一次性的房产交易税、律师费、产权保险费、房屋估价费、房屋检查费和登记费等,一般累计占房价的3%至5%。对此，某中介机构负责人告诉记者：一般来说，在美国买一套房产，要付给中介2万元至3万元看房保证金、3.3万元差旅费、看楼诚意金2.5万元至5万元(若一家大小前往，则可高达10万元)，机票和酒店费用另计。再加上必要的律师费、验房费、税费等，房价之外的额外费用其实也是一笔不小的开支。

市民李先生告诉记者，此前他与北京某咨询公司签订的委托办理葡萄牙投资移民服务协议，后又与该公司指定的葡萄牙律师签署了《委托书》。之后，李先生得知，其所购的房屋是另一家公司两名员工以18万余欧元当日购买后以55万欧元的价格卖给他的。而这家公司与李先生委托的某咨询公司关系紧密。“购房过程是咨询公司与当地律师及倒卖者合作完成的”。经评估最终确定该房屋的市场价值为35万欧元，他实际损失20万欧元。

李先生认为，他所持有的证据足够证明正是由于某咨询公司未能诚信协助购房，导致其损失。“抢先购买房屋再卖给我们，给我们造成了严重的经济损失”。在此过程中，咨询公司未向他及家人告知房源的真实情况，包括卖房者身份、二手房、真实价格等。

无独有偶，市民万女士与另一家咨询公司签订了葡萄牙居留签证委托合同。咨询公司为万女士设计的方案为购买葡萄牙当地的房产，作为不动产投资，从而符合办理居留签证的条件。合同签订后，万女士在咨询公司的全程安排下，前往葡萄牙购买了一套房产，房价款为53万欧元，其居留签证也办理完毕。但次年2月，万女士及其家人前往葡萄牙度假，与邻居沟通中获知，她购买的房屋的价格远远高于该房屋的实际价格，该房屋实际价值仅为35万欧元。

为教育海外买房愿望落空

在买房时，父母考虑到孩子的教育问题，往往会考虑去海外买房方便孩子上学。记者在采访中发现，在海外不少国家的学校都有公私之分，一般只有公立的中小学才跟“学区”有关，私立学校的入学与学区无关。

今年45岁的北京人许女士，是一名家庭主妇，“想让儿子到欧洲国家接受教育”。经过一番心里斗争后，许女士决定带着儿子寻求移民欧洲的途径。2012年，许女士找到一间公司咨询投资移民事宜。许女士称，中介公司的顾问殷女士告诉她，“只需购买30万欧元的房产，就可以全家拿到塞浦路斯的永居身份，申请条件简单，两个月即可获批。”很快，许女士与公司签订了《塞浦路斯投资移民代理服务合同》，并缴纳中介费21万元人民币。公司承诺为许女士提供塞浦路斯的最新政策及变更通知，帮助其递交所有移民材料给相关部门审核，协助安排许女士到塞浦路斯购买房产等事宜，直至其获得塞浦路斯永居签证。

在公司的安排下，许女士飞抵塞浦路斯进行购房考察。在交付房款后，许女士回国。许女士说，公司承诺准备好申请材料后两个月她和儿子就可以拿到永居签证，可实际上却被拖延了八个多月。在安顿好北京的一切后，许女士准备带着15岁的儿子到塞浦路斯生活。在即将出发的前几天，许女士却通过朋友等渠道打听得知，自己购买的公寓被开发商抵押给银行，开发商收到购房款后没有还给银行而是挪作他用。许女士找到中介公司要求对方解决住房问题。中介公司便委托当地翻译机构帮助许女士租到一处房屋临时居住。到塞浦路斯后，许女士直接与开发商接触，要求提供房屋的银行豁免书，但对方百般推诿拖延。

“我去了无数次开发商的办公室，都没能得到答复，最后干脆玩起了消失。”许女士说，开发商还采取了欺骗手段骗其入住房屋，翻译也是帮凶，利用她语言能力不足的劣势，让她误以为收房后三个月就可以得到银行豁免书。

而最令许女士不能接受的是，她儿子的永久居留权被取消。“当初主要是想给孩子移民，为他提供好的教育，但现在全泡汤了。”许女士颇为痛心。许女士说，中介公司告诉她，塞浦路斯移民法规定，孩子年满18周岁就会失去永久居留权，重新申请的话必须满足一定财产要求，其中一条就是名下的房产退税后的价格要达到30万欧元。许女士购买的公寓价格为32万欧元，退税后的价格为29万欧元。“购房时公司告诉我买30万欧元的房产就可以办理全家永久居留权，没有说是退税后满30万欧元。”许女士说，如果为儿子继续永久居留权，就必须再购置房产。权衡许久后，心灰意冷的她不愿再在塞浦路斯购房，选择将儿子送到英国读书。

（编辑整理：天台房产网）